古家付き土地はそのまま売る？解体して売る？判断ポイントを今田建設工業が解説
imada_admin古い家を相続した。
長年住んでいない実家を売却したい。
土地として売りたいけれど、古い建物が残っている。
このような場合によく出てくるのが、
「古家を残したまま売るのか、それとも解体して更地にしてから売るのか？」
という問題です。
一見すると、
「古い建物なら解体した方が売りやすいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、不動産はそれほど単純ではありません。
実際には、建物の状態・土地の立地・解体費用・税金・買主の需要・再建築条件などを確認してから判断することが重要です。
今田建設工業では、不動産売買だけでなく土木工事にも携わっています。
今回は、不動産と建設の両方の視点から、古家付き土地を売却するときの考え方を分かりやすく解説します。
そもそも「古家付き土地」とは？
「古家付き土地」は、古い建物が残った状態で土地として売り出される不動産を指すときによく使われる表現です。
ただし、
築何年以上なら古家
という明確な基準があるわけではありません。
建物自体には大きな価値を見込まず、主に土地の価値を中心として売買する場合などに「古家付き土地」として扱われることがあります。
例えば、
築年数がかなり経過している。
長期間使用されていない。
大規模なリフォームが必要。
設備が古い。
建物より土地を目的とする買主が想定される。
このようなケースです。
選択肢① 古家を残したまま売却する
まず考えられるのが、
建物を解体せず、そのまま売却する方法です。
大きなメリットは、売主が先に解体費用を負担しなくても売却活動を始められることです。
建物の解体には当然費用がかかります。
そのため、
「売却できるか分からない段階で大きな費用を出したくない」
という場合には、古家付きのまま売り出す方法も検討できます。
古家を残して売るメリット① 解体費用を先に負担しなくていい
これが非常に大きなポイントです。
例えば売却前に解体すると、
解体費用を支払う → 更地にする → 売却活動を開始する
という流れになります。
しかし、すぐ買主が見つかるとは限りません。
古家付きで売却するなら、
まず市場へ出して反応を見る
という方法が取れます。
買主側が解体を前提として購入する場合もあるため、売主が必ず解体しなければならないわけではありません。
メリット② 建物を利用したい買主が現れる可能性
築年数が古くても、
「リフォームして住みたい」
「古民家として利用したい」
「事務所として使いたい」
「倉庫として利用したい」
と考える人が現れる可能性もあります。
売主が「この家には価値がない」と思っていても、買主にとっては利用価値がある場合があります。
そのため、建物の状態を確認せず最初から解体してしまうのが正解とは限りません。
メリット③ 固定資産税の問題
ここは売却前に必ず確認しておきたいポイントです。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税の課税標準を軽減する「住宅用地特例」があります。
住宅を解体して更地にすると、原則として住宅用地としての特例を受けられなくなる可能性があります。
そのため、
「とりあえず壊してから考えよう」
ではなく、解体後の税負担まで確認して判断することが大切です。
一方、古家付きのまま売るデメリットもある
当然、メリットだけではありません。
古い建物が残っていることで、
「解体費用はいくらかかるんだろう？」
「アスベストは大丈夫だろうか？」
「残置物はどうする？」
「地中に何か残っていないか？」
「解体後、本当に家を建てられる？」
など、買主側の不安材料が増えることがあります。
その結果、購入を検討する人から、
解体費用を考慮した価格交渉
を受ける可能性もあります。
選択肢② 建物を解体して更地で売却する
もう一つが、
古家を解体して更地にしてから売却する方法です。
更地になることで土地全体が見やすくなります。
買主にとっても、
「ここにどんな家を建てようか」
とイメージしやすくなる場合があります。
特に建物自体の利用が難しく、土地需要が中心の地域では、更地にすることで検討してもらいやすくなる可能性があります。
更地にするメリット① 土地の状態が分かりやすい
古い建物が建っていると、
土地の高低差。
敷地形状。
隣地との関係。
擁壁。
境界付近。
地面の状態。
などが確認しにくい場合があります。
建物を解体することで、土地そのものが見やすくなります。
これは買主にとって大きなメリットになる場合があります。
メリット② 新築を考える買主が検討しやすい
土地を探している人の中には、
「購入してすぐ新築計画を進めたい」
という方もいます。
そのような買主にとって、
古家付き土地
より、
更地
の方が購入後をイメージしやすい場合があります。
特に住宅用地として需要のあるエリアでは、更地にすることが販売上プラスになるケースもあります。
メリット③ 見た目の印象が変わる
不動産は第一印象も重要です。
長期間使用されていない建物。
伸びた雑草。
古い塀。
傷んだ外観。
こうした状態では、土地自体に価値があっても第一印象で敬遠される場合があります。
解体して整地すると、
「古い家」から「これから使える土地」
へ印象が変わります。
ただし「更地にすれば高く売れる」とは限らない
ここは非常に重要です。
例えば、
古家付きで1,500万円。
解体費用200万円。
更地にすれば1,600万円で売れる。
このケースなら、
1,600万円 − 200万円 ＝ 1,400万円
となります。
単純計算では、古家付きで1,500万円で売却した方が手元に残る金額は大きくなります。
もちろん実際には仲介費用・税金・測量・残置物処分など、さまざまな条件があります。
重要なのは、
売却価格だけを見るのではなく、売却するために必要な費用まで含めて考えることです。
解体費用だけで判断しない
解体するときには、建物本体の解体費用だけでは済まない場合があります。
例えば、
家財・残置物。
ブロック塀。
庭石。
樹木。
物置。
カーポート。
井戸。
浄化槽。
地中埋設物。
アスベスト関連。
重機が入りにくい道路条件。
こうしたものによって費用が変わることがあります。
そのため、
「坪○万円だから、このくらいだろう」
だけで判断するのはおすすめできません。
現地の状況を確認して見積もることが大切です。
特に注意したい「再建築できる土地なのか」
古家付き土地で非常に重要なのが、建物を解体したあとに新しい建物を建てられるかという問題です。
古い建物が建っているからといって、
「壊せば同じように新しい家を建てられる」
とは限りません。
道路との接し方。
接道幅。
都市計画。
建築基準法。
敷地条件。
その他の規制。
さまざまな確認が必要です。
もし再建築に大きな制限がある土地で建物を先に解体してしまうと、売却方法にも影響する可能性があります。
だからこそ、解体する前に不動産としての条件を調べることが重要です。
土地の高低差・擁壁・造成にも注意
これは今田建設工業だからこそ、特にお伝えしたいポイントです。
建物を解体したあと、
「土地を平らにすれば終わり」
とは限りません。
土地によっては、
高低差がある。
古い擁壁がある。
道路より土地が高い・低い。
排水について検討が必要。
造成工事が必要。
外構工事が必要。
というケースがあります。
つまり、
古家の解体費用だけではなく、その土地を次に利用できる状態へするための費用
まで考える必要があります。
「解体 → 造成 → 売却」をまとめて考える
例えば古家を売却するとき、
不動産会社へ相談する。
↓
解体会社を探す。
↓
解体する。
↓
造成会社を探す。
↓
土地を整備する。
↓
再び不動産会社へ相談する。
となると、複数の会社との調整が必要になる場合があります。
今田建設工業では、不動産売買と土木工事の両方を扱っています。
そのため、
売却するならどうするのか。
解体した方がいいのか。
土地整備まで必要なのか。
その費用をかけて売却価格に見合うのか。
というところまで、一つの流れとして考えられることが強みです。
古家付きのまま売った方がいいケース
例えば、次のような場合は古家付きのまま売却を検討する余地があります。
- 解体費用を先に負担したくない
- 建物に利用価値が残っている
- リフォーム需要がありそう
- 土地の売却価格と解体費用のバランスが悪い
- まだ売却できるか市場の反応を見たい
- 再建築条件などをまだ確認できていない
特に売却を急いでいないなら、
まず古家付きで査定を受ける
という方法もあります。
解体して売った方がいいケース
逆に、
- 建物の老朽化がかなり進んでいる
- 建物利用の需要が期待しにくい
- 土地としての需要が高い
- 更地にした方が土地の魅力が伝わりやすい
- 建物の管理負担が大きい
- 土地活用の方向性が明確
などの場合には、更地売却を検討する価値があります。
ただし、これも解体前の査定と費用確認が重要です。
おすすめは「壊す前に査定する」
古家付き土地を売却するなら、今田建設工業としておすすめしたいのは、
解体する前に不動産としての価値を確認することです。
① 古家付きの状態で査定する
↓
② 土地としての需要を確認する
↓
③ 解体費用を確認する
↓
④ 必要なら造成・土地整備費用も確認する
↓
⑤ 更地にした場合の想定売却価格を考える
↓
⑥ 最終的にどちらが有利か判断する
この順番です。
最初から解体してしまうと、建物を元に戻すことはできません。
だからこそ、
「壊してから売る」ではなく、「売り方を決めてから壊す」
という考え方が重要です。
相続した実家の場合も同じ
特に多いのが、親から相続した古い実家です。
「誰も住まないから壊そう」
と考える前に、
一度その土地と建物の価値を確認することをおすすめします。
建物を残した方がいいのか。
土地として売った方がいいのか。
しばらく管理した方がいいのか。
活用方法があるのか。
選択肢を確認してからでも遅くありません。
今田建設工業だから「土地のその先」まで考える
今田建設工業が大切にしているのは、
単に不動産を売ることだけではありません。
土地を見る。
建物を見る。
工事を見る。
そして、その先の使い方を見る。
古家付き土地も同じです。
建物を残す。
解体する。
整地する。
造成する。
売却する。
活用する。
それぞれを別々に考えるのではなく、最終的にその土地にとって何が良いのかを考えることが重要です。
古家付き土地で迷ったら、解体する前にご相談ください
「古いから壊した方がいい」
「更地なら高く売れる」
必ずしもそうとは限りません。
不動産には一つとして同じ条件の土地はありません。
立地。
土地面積。
建物。
道路。
高低差。
造成。
市場価格。
解体費用。
税金。
買主の需要。
これらを総合的に見て判断する必要があります。
今田建設工業では、
不動産売買 × 土木工事
という二つの視点から、土地と建物について考えます。
売却するかまだ決まっていない。
解体した方がいいか分からない。
そんな段階でも構いません。
まずは土地と建物の現在の状態を知るところから始めてみてください。
土地と建物に、新たな価値を。
今田建設工業株式会社。
相続した実家について、すぐに売却・解体するか決められない場合は、
まず適切に管理しながら今後の方向性を検討する方法もあります。
今田建設工業では、定期巡回や写真報告などの
空き家管理サービス
にも対応しています。
古家付き土地は、解体する前に現在の土地・建物の価値を確認することが大切です。
今田建設工業では、土地・戸建・収益不動産・事業用地などの
不動産売買のご相談
に対応しています。
古家付き土地をそのまま売るか、解体してから売るか迷っている方は、
解体する前に一度ご相談ください。
不動産と建設、両方の視点から土地・建物のこれからを考えます。
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