須磨区・明石市・神戸市で増える空き家問題｜今から考えたい管理・売却・活用について

「実家を相続したものの、誰も住む予定がない」

「親が施設に入り、実家が空き家になっている」

「遠方に住んでいるため、神戸にある家を管理できない」

近年、このような空き家に関する悩みが身近な問題になっています。

全国的に空き家問題が深刻化する中、神戸市でも決して他人事ではありません。

2023年（令和5年）の住宅・土地統計調査によると、**神戸市の空き家は約11万8,400戸、空き家率は13.9％**となっています。全国平均の13.8％とほぼ同じ水準ですが、2018年から空き家率は0.6ポイント上昇しました。

一方、明石市では2023年の住宅総数が15万6,550戸、そのうち空き家が1万7,490戸で、空き家率は11.2％。全国や神戸市より低い水準ですが、1万戸を大きく超える空き家が存在しています。

今回は、須磨区・明石市・神戸市を中心に、地域の空き家事情と、所有者が今から考えておきたい管理・売却・活用についてご紹介します。

神戸市には約11万8,400戸の空き家がある

神戸市は中心部の中央区から、須磨区・垂水区・西区・北区などの住宅地域まで、非常に幅広い特徴を持つ都市です。

その神戸市で2023年時点に確認されている空き家は11万8,400戸。

総住宅数85万2,400戸に対して、空き家率は13.9％です。

さらに注目したいのが、すべての空き家が「売却中の物件」や「入居者を募集している賃貸住宅」というわけではないことです。

神戸市の資料によると、11万8,400戸のうち、賃貸用・売却用・別荘などを除いた、いわゆる**「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は約3万9,500戸**あります。

そのうち戸建住宅が約1万7,600戸、長屋が約1,900戸です。

つまり、

「今後どうするか決まっていない家」

「相続後そのままになっている家」

「長期間誰も住んでいない家」

などが相当数存在すると考えられます。

神戸市自身も、今後の人口減少や超高齢化によって、大量の空き家・空き地が発生することを懸念しています。そのため、2026年度から2035年度までを対象とする新しい「神戸市空家空地対策計画」を策定しています。

須磨区の空き家問題は「身近な住宅問題」

神戸市の中でも、私たちが特に注目したい地域の一つが須磨区です。

須磨区には、駅周辺の住宅地から古くから形成されてきた住宅街、戸建住宅、ニュータウンなど、さまざまな住宅があります。

そのため、空き家になった理由も一つではありません。

例えば、

「親が住んでいた戸建住宅を相続した」

「子どもが独立して別の地域に住んでいる」

「高齢になりマンションや施設へ転居した」

「建物は残っているが今後使用する予定がない」

など、それぞれの家庭事情によって住宅が空き家になります。

住宅・土地統計調査では、市区町村レベルと区レベルで集計表の定義が異なる場合があるため数字の比較には注意が必要ですが、須磨区にも相当数の空き家が存在することが統計から確認できます。

重要なのは、空き家になった瞬間に問題が発生するわけではないということです。

問題になりやすいのは、

「空き家になってから何年間も、そのまま放置されること」

です。

明石市は空き家率11.2％。低いから安心とは限らない

神戸市の西側に隣接する明石市も見てみましょう。

明石市の2023年の住宅総数は15万6,550戸、空き家数は1万7,490戸、空き家率は**11.2％**です。

2018年には空き家が1万8,500戸、空き家率13.1％だったため、統計上は空き家率が低下しています。

これは明石市の特徴として注目できるポイントです。

しかし、空き家率が低下しているからといって、空き家問題そのものがなくなったわけではありません。

実際、明石市は2021年に策定した「明石市空家等対策計画」を、法改正などに対応するため2024年12月に変更しています。

計画期間は2030年度までとされ、今後増加すると予想される空き家への対策を進めています。

明石市は神戸や大阪方面へ通勤・通学しやすい住宅都市ですが、それでも相続や高齢化などによって発生する空き家を完全になくすことはできません。

だからこそ、**「空き家になってからどうするか」ではなく「空き家になりそうな段階からどうするか」**を家族で話し合うことが重要になっています。

空き家を放置すると何が起きる？

空き家を所有している方の中には、

「誰も住んでいないだけだから問題ない」

と思われる方もいらっしゃいます。

しかし住宅は、人が住まなくなると少しずつ状態が変化します。

窓を閉め切った状態が続けば、湿気がこもりやすくなります。

水道を長期間使用しなければ、排水口の封水が蒸発して臭いが発生することもあります。

庭がある住宅では雑草や庭木が成長し、道路や隣地にはみ出してしまうこともあります。

さらに注意したいのが、屋根や外壁などの異常です。

台風や大雨などで屋根材や雨樋が破損しても、誰も住んでいなければ発見が遅れます。

小さな雨漏りだったものが、長期間放置したことで天井や壁、柱などにまで影響する可能性もあります。

神戸市も、適切に管理されていない空き家・空き地について、地域住民の生活環境に深刻な悪影響を及ぼす可能性があるとして、改善依頼や指導などを行っています。

「管理不全空家」になる前の対応が重要

空き家について、今まで以上に注意したいのが管理状態です。

2023年12月に施行された改正空家法では、放置すれば「特定空家」になるおそれがある空き家について、**「管理不全空家」**という仕組みが設けられました。

明石市でも法改正を受けて、管理不全空家等への対応を含む条例・計画の見直しを行っています。

つまり、

「まだ倒壊していないから大丈夫」

という考え方ではなく、

「問題が大きくなる前に管理する」

ことが、これまで以上に重要になっています。

空き家管理で行いたいこと

では、空き家になった住宅はどのように管理すればよいのでしょうか。

基本となるのは、定期的な巡回です。

建物の外から屋根・外壁・雨樋・窓・玄関などに異常がないか確認します。

室内に入れる場合は窓を開けて換気し、カビや雨漏り、異臭などが発生していないか確認します。

水道を使用できる状態なら、キッチン・洗面・浴室などの通水を行うことも大切です。

また、郵便物が大量に溜まっている住宅は、外から見ただけで長期間不在であることが分かってしまいます。

庭や敷地についても、雑草、庭木、不法投棄などを定期的に確認する必要があります。

こうした作業を月に一度など定期的に続けることが、大切な住宅を守る第一歩になります。

須磨区・明石市の空き家は「売却」だけが答えではない

空き家対策というと、

「空き家＝売却」

と思われることがあります。

しかし、必ずしもすぐ売る必要はありません。

例えば、

将来子どもが住む可能性があるのであれば、適切に管理しながら所有する方法があります。

建物の状態や立地条件が良ければ、リフォームを行って賃貸住宅として活用できる可能性もあります。

逆に、今後家族が使用する予定がなく、固定資産税や管理費、修繕費などだけが発生しているのであれば、早めに売却を検討したほうが良い場合もあります。

さらに、建物の老朽化が進んでいる場合には、

建物付きで売却する

リフォームして活用する

解体して土地として売却・活用する

など、複数の選択肢を比較することが重要です。

大切なのは、最初から一つの方法に決めてしまわないことです。

相続した実家は「とりあえず放置」が一番危険

須磨区や明石市で今後特に増える可能性があるのが、実家の相続による空き家です。

親が亡くなったあと、

「兄弟で話がまとまっていない」

「荷物が大量に残っている」

「思い出があるので売却する決心がつかない」

「何から手を付ければいいのか分からない」

というケースは珍しくありません。

もちろん、すぐに売却を決断する必要はありません。

しかし、家族で話し合っている間も建物は少しずつ劣化します。

だからこそ、

「今後どうするか決まるまで管理する」

という考え方が大切です。

管理しながら、不動産としての価値を調査し、売却・賃貸・リフォーム・解体などを比較していけばいいのです。

空き家は「管理・不動産・建築」をまとめて考える時代へ

これからの空き家対策では、単に月1回住宅を見に行くだけではなく、その先まで考えることが重要です。

管理する。

建物の状態を確認する。

必要なら修繕する。

活用できるか検討する。

売却価格を調べる。

必要なら解体も検討する。

このように、空き家の状態と所有者の希望に合わせて判断していく必要があります。

特に戸建住宅の場合、建築や不動産の視点から建物を見ることで、「まだ利用できる住宅なのか」「修繕したほうがいいのか」「土地として考えたほうがいいのか」といった選択肢が見えてきます。

須磨区・明石市・神戸市の空き家でお困りの方へ

2023年時点で、神戸市には約11万8,400戸、明石市には約1万7,490戸の空き家があります。

そして神戸市は、人口減少や高齢化などを背景に、今後も空き家・空き地の発生が懸念されるとしています。

空き家問題は、決して一部の地域だけの問題ではありません。

「実家が空き家になった」

「相続した家をどうすればいいか分からない」

「遠方に住んでいて管理できない」

「売るか残すか決められない」

「建物が古く、このまま使えるのか分からない」

そんな段階から考えていくことが大切です。

すぐに売却する必要はありません。

まず現在の建物の状態を確認し、管理を続けながら、売却・賃貸・リフォーム・活用などの可能性を一つずつ整理していく。

それが、大切な不動産を将来につなげる第一歩です。

須磨区・明石市をはじめ、神戸市周辺で空き家についてお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

「管理だけお願いしたい」というご相談から、今後の売却や建物の活用まで、それぞれの空き家に合った方法を一緒に考えていきます。

相続した実家について、すぐに売却・解体するか決められない場合は、 まず適切に管理しながら今後の方向性を検討する方法もあります。
今田建設工業では、定期巡回や写真報告などの 空き家管理サービス にも対応しています。

古家付き土地は、解体する前に現在の土地・建物の価値を確認することが大切です。
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